Pre-REITs基金，是指投资者提前介入具有发行公募REITs潜力的资产的建设、运营和培育过程，并在时机成熟时通过公募REITs实现退出的私募投资基金。

Pre-REITs基金法律服务产品的诞生，是基于国内公募REITs市场的快速发展和巨大的市场潜力，具体来说：

资产端，我国基础设施规模庞大，但符合REITs发行条件的非常少，需要Pre-REITs基金提前介入，收购、运营、培育有潜在价值的项目，使得资产能够尽早满足发行条件；投资端，普通的投资者认购公募REITs的难度比较高，但投资者可以通过Pre-REITs提前介入公募REITs发行阶段，提前锁定公募REITs上市红利。

截至目前，北京、广州、南京、济南等城市，分别出台政策，明确提出对Pre-REITs相关机构、Pre-REITs基金的支持，旨在鼓励市场机构组建Pre-REITs基金，将资产孵化成熟后发行REITs；而2023年3月1日以来生效实施的《不动产私募投资基金试点备案指引》则为REITs的衔接量身打造了Pre-REITs基金。

Pre-REITs基金法律服务的主要服务对象包括：

基于投资者、管理人、项目公司及其股东在整个交易架构中的角色不同，他们关注的问题、法律服务的具体需求也有所不同，我们能够根据不同的主体的不同需求，在Pre-REITs基金的整个生命周期内，提供差异化的、有针对性的法律服务。

聚焦到服务内容，整体上可以归为合规、税务筹划、投资风控、交易文件以及退出五大方面。

合规和风控，贯穿基金募投管退的整个过程，法律服务的核心价值就是把控合规要点、提供合规意见、设计和落实风控措施，确保基金投资的合法合规性；税务筹划是Pre-REITs基金中我们能提供的核心服务内容之一，我们可以从基金的组织形式、未来的主要收入结构等方面入手，在架构设计阶段同步出具税筹优化方案；交易文件的起草及审核是整个服务中可视化的服务，包含了资金端及资产端的各类文件；就退出而言，Pre-REITs基金除了通过公募REITs或约定的市场化方式实现退出，不排除在极端情形下通过诉讼方式实现退出，因此，这个阶段我们可以提供非诉和诉讼法律服务。

我们最终能够呈现给客户的服务成果包括交易协议类、法律意见类、决议及函件类。

服务流程分为了准备（接受委托）、架构设计、锁定合作意向、尽职调查、基金的设立与备案、投资谈判、协议的签署交割、投后管理、风险处置、投资退出十个阶段，每个阶段我们提供不同的服务，产出不同的服务成果，比如，在基金的设立阶段，服务内容主要包括基金载体的工商登记、合格投资者确认，相关文件的起草、审核，参与商务谈判，协助在AMBERS系统完成基金产品备案申请及反馈意见答复等；这个阶段产出的服务成果包括基金合同（合伙协议）、风险揭示书，路演文件、投资者适当性确认等的起草、审核。

总之，整个服务过程，我们秉承的依然是我们万商天勤专业、务实、优质、高效的服务宗旨，以理解并满足客户的服务需求为上。