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引言
实践上，最高人民法院（下称“最高院”）于2020年2月17日下发了《关于认真贯彻落实中央全面依法治国委员会第三次会议精神 切实做好防控新型冠状病毒感染肺炎疫情期间审判执行工作的通知》（下称“《防控新冠通知》”）。然而，目前尚无《防控新冠通知》的正式公布文本，作为当事人无从得知其将如何具体指导各级法院关于新冠肺炎相关案件的审判实务，对于涉及自身利益的案件，难免觉得摸不着头脑和把握不准尺度。
所以，我们便以威科为平台，通过其上所载的“非典型肺炎”期间的审判案例作出总结，通过当时的审判思路，以史为镜地预测新冠肺炎下什么案件会成为之后一段时间的主要矛盾？法院在历史进程中是采用什么样的裁判思路与规则？希冀能够对相关案件有所指引。
一、涉及“非典型肺炎”的民商事案件明显分布于合同案由，其中又以房屋买卖合同纠纷及租赁纠纷为最，这与目前主流的预测既相符也存在偏差
以“非典型肺炎”为关键词搜索，相关的民事案件共38件，数量不多，是因为2003年爆发非典至审结相关案件时，受制于网络技术等原因，大量生效文书无法上网公布，造成可得基数较少。
即使是在有限的数量样本中，不难看出二级案由分布集中于合同纠纷，占比达44.7%，而物权纠纷及与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷作为二级案由，分别各有4个案件。其他的，如侵权责任、人格权等等二级案由则分布极为分散，探讨意义不大。
（涉及“非典型肺炎”的二级案由分布）
17个合同纠纷案件中，又以房屋买卖合同纠纷和租赁纠纷为最。其中，房屋买卖合同纠纷共9起，占比达52.9%，租赁合同则是3起，占比17.6%，借款合同2起，占比11.7%，其余两件分别为承揽合同及建设工程合同纠纷。
（涉及“非典型肺炎”的合同纠纷下三级案由分布）
近期，不论是各省市法院发布的相关指引还是律师等法律工作者重点文章方向均强调应如何处理新冠肺炎之下对于租赁合同双方的法律风险。如广东省高级人民法院（下称“广东高院”）2020年2月7日在疫情防控例会上答记者问时称：对于因疫情致使合同权利义务显失公平的租赁合同，可根据实际情况依法予以调整；广东高院又于3月5日下发《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》，再次明确：“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”
所以，在新冠肺炎疫情下，对于租赁合同可能成为未来法院需要主要解决的矛盾这一预测，是符合已有的历史规律的。但是，目前对于房屋买卖合同的重视度则相对不足。事实上，由于疫情对人力、物料、运输等建筑行业的相关事宜影响较大，很可能会进而作用于建设工程和装修工程的进度，从而引发连锁性、群体性的业主维权。
二、“非典型肺炎”下对于房屋买卖合同及租赁合同纠纷的产生缘由与诉讼请求观察
Part 1
房屋买卖合同纠纷——逾期交房&主张违约金
9起房屋买卖合同纠纷中有8起是发生于辽宁省沈阳市的系列案（[2005]沈民(2)房终字第726号等8案，下称“沈阳案”），即某开发商与8名购房者之间的纠纷。该等案件中，2003年4月，开发商于购房者签订《房屋买卖合同》约定2003年9月30日前交付房屋。但实际上，开发商于2003年11月3日交付房屋，客观上构成了迟延交付。
另外的1个案件则发生于海南省三亚市（[2005]三亚民一终字第79号，下称“三亚案”），该案中，2002年11月开发商与购房者签订《精品房买卖合同》，约定2003年6月30日前交付房屋，但实际于2004年3月12日才交付房屋，较约定日期迟延了256天。
对此，原告（购房者）均主张逾期交房违约金，被告（开发商）均以“非典型肺炎”疫情作为免责抗辩事由。
Part 2
租赁合同纠纷——拖欠租金、单方解约&确认解除、请求返还等
至于3起租赁合同纠纷的原因及诉请则各有不同。
第1起系较为常见的出租方出租场地给租赁方作为影院使用（[2004]昆民一初字第48号下称“影院案”），租期约定为2000年至2003年，其中2001、2002年承租人已经拖欠若干租金并与出租人确认，后2003年又行拖欠租金，出租方即起诉要求解约并偿还违约金。
第2起则系2002年10月承租人承租房屋后经批准从事蛇类餐饮经营（[2013]辽审二民抗字第14号，下称“蛇馆案”），后因非典疫情政府部门禁止经营野生动物，后承租人以不可抗力为由解除与出租人合同并要求出租人结算返还保证金等。
第3起系承租人2001年与出租人签订协议以租赁游船商用（[2007]鄂民四终字第47号，下称“游船案”），后因非典疫情导致国家部门下发文件禁止跨区域旅游，承租人请求免付租金被拒后起诉要求解除合同并要求归还预付租金等。
综上可见，关于疫情下案件的起因及诉讼请求，房屋买卖合同纠纷的产生缘由较为单一，这与商品房的属性有关，一般而言，商品房经预售、建设、竣工后必然是要交付购房者的，无非是时间和质量问题，而国人“居者有其屋”的观念下，除非严重的质量缺陷，一般也不会主动行使解除权，而是向开发商主张逾期交付违约金；至于租赁合同，则由于租赁标的物的不同以及承租人相对更多的自由度（迟延支付、拒绝支付、确认减免、解除合同等等），导致起因及诉请的五花八门。
三、“非典型肺炎”下法院实务审判对于房屋买卖合同及租赁合同纠纷的考虑因素
在审判过程中，法院是如何将事实层面的“非典型肺炎”定性为法律上的“不可抗力”事件并适用在具体案件中，下面将以表格形式呈现，并详细讨论法院的考虑因素：
Part 1
房屋买卖合同纠纷
（房屋买卖合同纠纷中法院考虑的因素）
上述表格中，“三不”指的是法院都会判断非典疫情对于答辩人是否确实构成“不可预见”、“不可避免”、“不可克服”，简而言之即疫情对于答辩人是否构成“不可抗力”，其他的若干因素其实都是以此请求权基础为起点，在事实层面去寻觅落脚点。
起止期间。9个案件法院均考虑了非典型肺炎在当地的开始和终止时间，基本是案件的事实起点；
重叠期间。进一步的，法院考虑起止期间与合同缔结、履约期间是否存在重叠及重叠期的长短等；
政府禁令。法院会考虑政府及其相关部门（如对开发商系住建局等）作出的行政行为对于个案当事人的影响大写和时间长短；
用工难度。对于开发商而言，其建设、装修均具有需要大量人力的行业特点，三亚案中法院曾考虑此点加大“不可克服”的论证；
缔约过程。沈阳案一审过程并无考虑此点问题，而二审法院在考虑了合同缔约过程中开发商有无过错的问题，实际上是对“不可预见”与否的分析；
迟延合理性。全部案件中法院均考虑了迟延天数是否合理，进而进行责任划分，这就与前述的起止期间和重叠期间紧密相连。
Part 2
租赁合同纠纷
三不”如前文，不赘述。其中，影院案因承租人在2001年其就开始拖欠租金，故不可抗力并未成为本案着重分析的问题，并无论述“三不”。
起止期间、重叠期间、政府禁令：均如前文，蛇馆案当地政府出台文件禁止经营野生动物，而游船案则是国家旅游局出具文件要求禁止跨区域航行；
营业范围：这个考虑因素仅出现在蛇馆案中，法院认为非典疫情带来的政府禁令仅影响蛇馆经营范围中的部分（野生动物经营），并未影响其他经营范围（住宿），实际上是对合同目的能否实现的前置判断；
合同约定：法院主要是判断合同之中有无适用不可抗力而存在的约定解除权，如无则进而会判断是否符合法定解除权；
合同目的：法院考虑此点则是判断不可抗力是否导致合同目的无法实现，进而影响能否行使法定解除权及责任划分问题，而这因素也符合租赁合同具有多元目的的合同特征。
不难看出，在疫情之下，房屋买卖合同纠纷及租赁合同纠纷基于不同的合同特征和当事人诉请习惯，法院在审判中会形成不同的裁判考虑因素。相比之下，房屋买卖合同纠纷的考虑因素在不同案件、不同法院相对一致，而租赁合同仅仅3个案件就已各有不同。
但要再提取公因数也可以轻松得知：“三不”会成为所有法院审判的法条起点，“起止时间”、“重叠时间”、“政府禁令”是全部案件（除了影院案）中法院都会考量的因素，需要予以注意。
四、“非典型肺炎”中两类合同纠纷裁判规则对“新冠肺炎”的实务指引
关于上述案件，各法院基于表格中的种种因素作出了相应裁判：
“非典型肺炎”与“新冠肺炎”都能够构成“不可抗力”事件，而可预见的是，由于人员流动、材料运输受封锁及开工迟延等因素影响，建设工程进度必将影响房屋交付；而受消费环境差、上游断货、下游回款难等影响，租赁市场也必然遇冷，所以，上述两类案由也可以预见地成为“新冠肺炎”下常见争议解决案件。
有基于此，整理上述非典期间对于两类案件的裁判规则便具有相当的时下意义了，当一方当事人以不可抗力作为合同解除、责任减免事由时，可总结如下的裁判规则“公式”。
是谓六步走：
①判断疫情的起止期间→②是否与履行义务期间存在重叠→③政府或相关机构是否针对该行业、主体出具消极影响文件→④当事人是否不可能预见（包括推定或认定）→⑤是否存在合同约定疫情下的解除权→⑥是否疫情导致合同目的无法实现。
前4个因素主要是针对论证构成“不可抗力”的重要环节，只有全部答案为是之时，才能稳稳当当地被法院认定为构成“不可抗力”事件，缺一则增加不予认可之风险。后2个因素则是判断能否因“不可抗力”解除合同的依据。最后，法院会循环地依据上述因素，如重叠期间长短、文件影响大小等等，进而判断责任是否减轻抑或免除。
结语
办案之中，除去上述一般性的公式内容外，根据个案合同特征、地域情况、行业特点，当事人及其代理人应当多多注意搜集证据材料，如当地应以什么官方措施或文件作为疫情开始及终止的依据？再如国家及地方政府的何种禁令对于涉案当事人构成何种“不可克服”的影响？
如此，才能够确切实现主张，避免“空有一嘴道理，少了关键证据”。
